「生産緑地の2022年問題」をご存じでしょうか。
生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、30年間にわたって農地として保全する、ということを取り決めた農地や緑地のことです。１９91年の生産緑地法改正により、市街化区域内の農地で生産緑地地区に指定されると、所有者は税制優遇を受けられる代わりに30年間農地として管理することが義務付けられました。
1992年に指定された生産緑地が2022年に指定解除の対象となります。そのため売却を検討する所有者が増え、それらの土地は、開発業者によって宅地化され、市場に供給されることで地価が下落するのではないかと懸念されています。
しかし、生産緑地の2022年問題が、不動産市場に影響を及ぼすことはほとんど無い、と私は思います。2017年、政府は生産緑地の指定解除に向けて農地保全を図るため、生産緑地法の改正を行い、新たに「特定生産緑地制度」を導入しました。この制度は、指定から30年を経過する生産緑地において、新たに特定生産緑地として指定することで、生産緑地指定を10年間延長できるものです。生産緑地で認められていた農地課税や相続税納税猶予制度も継続されます。このことから、生産緑地として農業を営んできた農地所有者の多くは、引き続き特定生産緑地制度を利用すると見込まれます。
仮に、所有者が死亡するなどで代替わりをしても、生産緑地の指定が解除されれば、相続税の納付対象となることを考えれば、同様に特定生産緑地制度を利用する可能性は高いと思われます。
また、それまで生産緑地には認められていなかった、農地内に直売所や農家レストランといった農業の製造・加工・販売施設の設置が可能に。さらに、2018年には「都市農地貸借円滑化法」が制定され、生産緑地を農業希望者に貸し付けることや市民農園の開設が容易になりました。このように生産緑地、あるいは特定生産緑地の指定を受けながら、農地を有効活用する選択肢が広がりました。
過疎化が進むエリアでは、より不動産価格は下がる傾向に変わりないと思いますが、市内の不動産の需要と供給のバランスを見ると、圧倒的に需要過多の状況です。「生産緑地の2022年問題」に関わらず、しばらくは売り手市場が続くと思われます。
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