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取引事例比較法

取引事例比較法では、売却予定の不動産と条件が似た物件、もしくは近隣で取引された過去の成約価格をもとに査定額を算出します。算出された価格は、複数物件の平均価格というわけではありません。投げ売りされた物件や古い事例は除外されたものになります。

また、物件の公共交通機関へのアクセス、周辺環境や物件の広さ、間取りなどを考慮されたうえで、最終的な査定額が決まります。

このように取引事例比較法は、比較対象の不動産の存在、物件個別の複数の要素を加味したうえで導き出される査定額であるため、売り出し価格を設定する際の有力な判断材料となります。特に一戸建ての土地とマンションの査定時によく使われる方法です。

収益還元法

収益還元法は、主に投資用物件の売却価格を決めるときによく使われる方法です。不動産が１年間のうちにどれだけの利益を生むかという点が重要になります。

計算式は以下のとおりです。

不動産価格（収益価格）＝1年間の純収益÷還元利回り

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類がありますが、上記の計算式は直接還元法です。

DCF法はディスカウントキャッシュフロー法の略で、将来得られる利益と売却価格から、現在の価値に割り引く査定方法です。DCF法は直接還元法より精度の高い査定ができますが、計算式が複雑という理由からあまり採用されません。

原価法

原価法は、売却する物件と同じ建物を今建てた場合、その材料費などの再調達価格を計算し、経年劣化での価値が下がる点を差し引いて物件価格を割り出す方法です。これを再調達原価と呼び、戸建ての査定時によく使われます。

計算式は以下のとおりです。

再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）

例えば、築15年、延床面積100㎡の木造住宅（法定耐用年数22年）で、再調達価格が1㎡あたり20万円だった場合、

20万／㎡×100㎡×（22-15）÷22＝約636万円となります。

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